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房企加速转型试点地产创新领域 涉足长租公寓等

发布时间:2017/3/17 11:49:24阅读次数: 次

房地产商业模式正(zheng)在发生“裂变(bian)”。

今年以来,不(bu)(bu)少地(di)产(chan)(chan)企业转型加(jia)速(su),涉(she)足城市更新、特色小镇、共(gong)享空间、长租(zu)公寓等房地(di)产(chan)(chan)延(yan)伸业务。开发商(shang)们不(bu)(bu)仅积(ji)极(ji)参与(yu)房地(di)产(chan)(chan)产(chan)(chan)业链的各(ge)个环节(jie),从前期到后期到物业管理(li)、开发建设直至家装等,还大跨度地(di)进(jin)军金融、医疗健康(kang)、教育等板块(kuai)。

业内人士认为(wei),传统的(de)房地(di)产“拿地(di)-盖房-卖房”的(de)商业模(mo)式正在发(fa)生改变,以(yi)房地(di)产为(wei)基础(chu)的(de)商业模(mo)式创(chuang)新跟以(yi)往的(de)重资产运(yun)作模(mo)式完全不同,试点(dian)地(di)产创(chuang)新领域(yu)、掘金(jin)未(wei)来存量市场将成为(wei)行业趋(qu)势。

行(xing)业垄断加剧多数开发(fa)商(shang)面临转型

国家统(tong)计(ji)局数据(ju)显(xian)示,2016年,商品(pin)房销售(shou)面积(ji)157349万平方米,比上年增长22.5%,刷新(xin)历(li)史成(cheng)交新(xin)高。

易(yi)居(中国(guo))企业集团CEO丁祖昱(yu)日前(qian)在“2017年首届地新引力创新峰会(hui)”上表示,去年前(qian)三季度楼市成交的(de)“疯狂”未(wei)来(lai)很难再(zai)现,因(yin)此(ci)2016年15.7亿(yi)平方米的(de)成交体量或将成为未(wei)来(lai)中国(guo)楼市的(de)“天花(hua)板”。

根据克而瑞发(fa)布的《2016年中(zhong)国房(fang)(fang)企销(xiao)售TOP100》榜单(dan),2016年行业前三甲——恒大、万科(ke)和碧桂园(yuan)的销(xiao)售金额(e)(e)均(jun)超过3000亿(yi)元。不仅如(ru)此(ci),三家“巨(ju)无(wu)霸”房(fang)(fang)企均(jun)提(ti)(ti)出未(wei)来(lai)销(xiao)售金额(e)(e)“要破万亿(yi)”。榜单(dan)显(xian)示,行业集中(zhong)度进一步提(ti)(ti)升。虽然前12家房(fang)(fang)企销(xiao)售均(jun)跻身“千亿(yi)军团”,但第1名(ming)和第12名(ming)的销(xiao)售金额(e)(e)差高达2700多亿(yi)元。

丁(ding)(ding)祖昱分(fen)析称,从千(qian)亿(yi)房企(qi)(qi)(qi)(qi)的(de)(de)(de)集中(zhong)度来看(kan),2016年(nian)前三名占据住(zhu)(zhu)宅市场(chang)份额的(de)(de)(de)8.7%,前4-9位(wei)占据11.4%。“从目(mu)前的(de)(de)(de)趋势来看(kan),前三名即(ji)将(jiang)超过‘第二军(jun)团(tuan)’。到2020年(nian),万(wan)科、恒(heng)大(da)和碧桂园均可成(cheng)为万(wan)亿(yi)级(ji)房企(qi)(qi)(qi)(qi),市场(chang)份额约(yue)占中(zhong)国住(zhu)(zhu)宅市场(chang)的(de)(de)(de)30%。此外(wai),2017年(nian)还(hai)有(you)(you)(you)3家(jia)(jia)房企(qi)(qi)(qi)(qi)将(jiang)冲击3000亿(yi)元大(da)关,也就是说今年(nian)或有(you)(you)(you)6家(jia)(jia)企(qi)(qi)(qi)(qi)业成(cheng)为3000亿(yi)房企(qi)(qi)(qi)(qi);另外(wai)至少(shao)还(hai)有(you)(you)(you)3家(jia)(jia)企(qi)(qi)(qi)(qi)业冲击千(qian)亿(yi)大(da)关,到2020年(nian),千(qian)亿(yi)军(jun)团(tuan)或将(jiang)扩容至20家(jia)(jia)。”丁(ding)(ding)祖昱预计,“中(zhong)国住(zhu)(zhu)宅市场(chang)十余亿(yi)平方米的(de)(de)(de)成(cheng)交体量‘天花板(ban)’很难(nan)打破(po),由于60%的(de)(de)(de)市场(chang)份额将(jiang)被排名前20的(de)(de)(de)规模房企(qi)(qi)(qi)(qi)瓜分(fen),其他开发(fa)商将(jiang)很难(nan)在原有(you)(you)(you)的(de)(de)(de)商业模式上(shang)生存。”

易居(中国)企业集团执行总(zong)裁张燕(yan)分析认为,目(mu)前20个(ge)热点城市的楼(lou)市成(cheng)交份额约占全国的47%至48%,未(wei)来(lai)规(gui)模房(fang)企将(jiang)继续深耕排名前20的城市,并(bing)将(jiang)对一二(er)线城市楼(lou)市形成(cheng)垄(long)断之势(shi)。

万科集团高级副总裁张海判断,在传统开(kai)(kai)发(fa)路(lu)径日益逼仄的情况下,原有(you)的投资开(kai)(kai)发(fa)思(si)路(lu)必须(xu)要转换,未来的开(kai)(kai)发(fa)商要么退出(chu)房地产行业,要么着(zhe)重做(zuo)细分市场。

房(fang)企试点相关(guan)创新领(ling)域

业内人士认为,虽然(ran)传(chuan)统开发模式进入“瓶颈”,但(dan)房地产行业新的增长点(dian)仍旧“不(bu)少(shao)”。随着未(wei)来中国传(chuan)统房地产增量市(shi)场空间越来越小,不(bu)少(shao)房企开始试点(dian)地产相关创新领(ling)域。

张海透露(lu),万科已参与商业和(he)城(cheng)市(shi)更(geng)新,三(san)年内要(yao)做15万套长租公寓(yu)。此外(wai),万科还涉足医(yi)养健康、教(jiao)育和(he)智能家装,以及金融(rong)和(he)文化旅游(you)等领域。

绿(lv)(lv)地(di)(di)控(kong)股也将(jiang)“特(te)色(se)小镇(zhen)”模式纳入发展战略。绿(lv)(lv)地(di)(di)控(kong)股董事长(zhang)张玉良(liang)告诉记者(zhe),绿(lv)(lv)地(di)(di)将(jiang)重(zhong)点选择有大(da)城(cheng)市购买力溢出效应、有产业导入支撑的一二线重(zhong)点城(cheng)市远郊及周边,投(tou)资启动(dong)特(te)色(se)小镇(zhen)大(da)盘项目,计(ji)划重(zhong)点围绕智(zhi)慧健(jian)康城(cheng)、文化旅游城(cheng)两(liang)个题材,形成开发模型和(he)产品(pin)系列。此(ci)外,绿(lv)(lv)地(di)(di)还计(ji)划全(quan)面铺(pu)开长(zhang)租(zu)公(gong)(gong)寓(yu)、服(fu)务式公(gong)(gong)寓(yu)等运(yun)营型产品(pin)。

张燕表示(shi),2016年共享(xiang)空间(jian)领域中的联合办公和长租公寓(yu)市场的发(fa)展(zhan)速(su)度“十分(fen)惊(jing)人(ren)”。“双创(chuang)政策催生了很(hen)多创(chuang)新、创(chuang)业(ye)企业(ye)的出现,整个办公趋势(shi)也正向小(xiao)型(xing)化(hua)、移动化(hua)和交互化(hua)演(yan)进。”

不(bu)少(shao)专(zhuan)家认为(wei),长租(zu)公(gong)(gong)寓(yu)(yu)(yu)将(jiang)成为(wei)未来“不(bu)可忽视(shi)”的(de)一股力量。目前,不(bu)少(shao)规模房(fang)企已(yi)开始两种模式进入(ru)该领(ling)域(yu):一是(shi)打造自(zi)有长租(zu)公(gong)(gong)寓(yu)(yu)(yu)的(de)品牌,如万科“泊寓(yu)(yu)(yu)”、龙湖(hu)“冠寓(yu)(yu)(yu)”和旭辉“领(ling)寓(yu)(yu)(yu)”等已(yi)在市场兴起;二是(shi)通过与专(zhuan)业化(hua)租(zu)赁(lin)机(ji)构合作进入(ru)长租(zu)公(gong)(gong)寓(yu)(yu)(yu)市场。

旭辉董事长(zhang)林中(zhong)称(cheng),2016年以(yi)来(lai),国务院(yuan)陆续(xu)出台相关政策(ce)以(yi)构建购租(zu)并举的住房(fang)制度(du),中(zhong)国公寓(yu)租(zu)赁(lin)市场已迎(ying)来(lai)“黄金(jin)发展期(qi)”。旭辉领(ling)(ling)寓(yu)国际社(she)区将涵盖(gai)服务式公寓(yu)、白领(ling)(ling)公寓(yu)和青年公寓(yu)等产品,从而(er)覆盖(gai)不同的客群需求。

丁祖昱认为(wei),开发(fa)商(shang)将成为(wei)专(zhuan)业化租赁机构未来重要的竞(jing)争合作对象。“目前部分热点城市在土地出让的时候,要求须(xu)有15%以上(shang)住(zhu)宅(zhai)的自(zi)持(chi),这就意味着越(yue)来越(yue)多的开发(fa)商(shang)将自(zi)持(chi)物业。”

细分(fen)领域将成地产行业“新蓝海”

专家认为,“地新(xin)”板块是传(chuan)统房(fang)企在(zai)深(shen)耕主营业(ye)(ye)务之后,转型进入其他创新(xin)领域;而“引力(li)”板块则更多的是在(zai)房(fang)地产下游产业(ye)(ye)链中的创业(ye)(ye)创新(xin)。2017年房(fang)地产“引力(li)”亮(liang)点将(jiang)有(you)哪些?

据(ju)克(ke)而瑞(rui)咨询调查报告,超(chao)过60%的主要投(tou)资人均看好房地产(chan)创新领(ling)域的投(tou)资,这(zhei)种(zhong)观点与当前资本(ben)市场的资金(jin)流(liu)向趋势(shi)和方向一(yi)致(zhi)。

国(guo)(guo)际(ji)投(tou)资(zi)(zi)机构美国(guo)(guo)华平(ping)投(tou)资(zi)(zi)集团董事总(zong)经(jing)(jing)理吴凯盈透(tou)露,华平(ping)在中国(guo)(guo)地(di)产(chan)业的(de)(de)投(tou)资(zi)(zi)重点(dian)和(he)布局与中国(guo)(guo)经(jing)(jing)济(ji)发(fa)(fa)展和(he)居(ju)民消(xiao)(xiao)费升级密切相(xiang)关。“十年前,想要在中国(guo)(guo)房地(di)产(chan)市(shi)场上获得高额收益就要投(tou)资(zi)(zi)住宅(zhai)开发(fa)(fa)公司。2005年-2007年,华平(ping)投(tou)资(zi)(zi)了一系(xi)列以住宅(zhai)地(di)产(chan)为主的(de)(de)中国(guo)(guo)开发(fa)(fa)商(shang),如(ru)广东富力(li)、绿(lv)城地(di)产(chan)等。但近(jin)年来(lai)我们发(fa)(fa)现,由于中国(guo)(guo)土(tu)地(di)拍卖价(jia)格飞涨,甚至(zhi)超过住宅(zhai)销售均价(jia),投(tou)资(zi)(zi)住宅(zhai)市(shi)场的(de)(de)利润(run)开始微薄,因此该市(shi)场的(de)(de)最佳投(tou)资(zi)(zi)时机几(ji)乎已经(jing)(jing)消(xiao)(xiao)失。”

“2008年开始,随着中国的(de)消费升(sheng)级和(he)中产(chan)(chan)阶层人(ren)群的(de)迅速增(zeng)长,华平将目光投(tou)向了商业地(di)产(chan)(chan)零售和(he)服务业,并相继(ji)投(tou)资(zi)了红星美(mei)凯(kai)(kai)龙、西安(an)大(da)唐(tang)商业等商业地(di)产(chan)(chan)公司,以(yi)及银(yin)泰百(bai)货和(he)国美(mei)等零售连锁品(pin)牌。”吴凯(kai)(kai)盈说。

克而瑞(rui)副(fu)总裁(cai)张兆娟(juan)表示(shi),从目前标杆房(fang)企的转型路径来看,医(yi)疗、养老、健康和休闲体(ti)育等是开发(fa)商的重点涉(she)足领(ling)域。如恒(heng)大集(ji)(ji)团(tuan)(tuan)和泰禾集(ji)(ji)团(tuan)(tuan)均开发(fa)医(yi)药业(ye)(ye)务领(ling)域,鲁能集(ji)(ji)团(tuan)(tuan)亦在集(ji)(ji)团(tuan)(tuan)整(zheng)体(ti)战略中(zhong)提出发(fa)展泛健康产业(ye)(ye)。“泛健康产业(ye)(ye)战略助推了(le)鲁能集(ji)(ji)团(tuan)(tuan)从2015年(nian)房(fang)企排名40多位(wei)直接跃升(sheng)到2016年(nian)的20余位(wei)。”

教育领域也(ye)是不少开发商不惜重金打造(zao)的(de)市场。除(chu)了(le)万科、碧桂园(yuan)等(deng)(deng)“巨无(wu)霸”房企(qi)之外,世茂集团(tuan)和海亮集团(tuan)等(deng)(deng)中等(deng)(deng)规模房企(qi)也(ye)一(yi)直在致力于教育行业投资,海亮集团(tuan)的(de)教育板块甚至已(yi)在美国上市。

智能家居、物流仓储、数字地产等板块也成为不少开发商关注的“新蓝海”。以物流仓储行业为例,随着电子商务行业迅速崛起,中国物流行业进入快速发展期。现代化仓储却持续短缺,物流行业成为许多资本青睐的资产类型。数据中心也日益成为资本投资房地产重点关注的资产类型。由于云计算和大数据技术的广泛采用,催生了“数字地产”的需求,目前该领域也已被精明的投资者纳入考虑范围。

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