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中国房地产市场到了挤“泡沫”的时候吗?

发布时间:2017/3/17 11:56:36阅读次数: 次

随着2016年全国商品住(zhu)宅销售面积(ji)和销售额双创历史新(xin)高,今年以来(lai)北京(jing)等热点城市(shi)和部(bu)分三四线楼(lou)市(shi)依旧延续了(le)销售火爆(bao)的(de)(de)态势,引(yin)发新(xin)一轮限购政策(ce)出(chu)台(tai)。市(shi)场关于楼(lou)市(shi)挤(ji)(ji)“泡(pao)(pao)沫”之辩再次升温。现在是(shi)否已经到(dao)了(le)挤(ji)(ji)“泡(pao)(pao)沫”的(de)(de)时(shi)候,怎样挤(ji)(ji)“泡(pao)(pao)沫”才能挤(ji)(ji)而不破,是(shi)这场辩论中最热的(de)(de)话题。

时机之辩(bian):现在挤“泡沫(mo)”不是时候?

在由(you)国(guo)务(wu)院发(fa)展(zhan)研(yan)究(jiu)(jiu)中心(xin)(xin)主办的中国(guo)发(fa)展(zhan)高层论坛上,国(guo)务(wu)院发(fa)展(zhan)研(yan)究(jiu)(jiu)中心(xin)(xin)市(shi)场(chang)(chang)(chang)经(jing)济(ji)研(yan)究(jiu)(jiu)所所长王微(wei)表示,目前(qian)中国(guo)房(fang)地(di)产市(shi)场(chang)(chang)(chang)泡(pao)沫的风险已(yi)经(jing)显现,在一系列政策的推(tui)动下(xia),2016年房(fang)地(di)产市(shi)场(chang)(chang)(chang)回暖,“去库存”取得了积极成效,但也带来了新(xin)一轮房(fang)价过快上涨,引发(fa)泡(pao)沫风险隐患的问题。

王微(wei)(wei)向中新(xin)经(jing)(jing)(jing)纬客户端(duan)(微(wei)(wei)信(xin)公众号:jwview)表示,从去年“9•30”以后的(de)限(xian)(xian)房(fang)(fang)限(xian)(xian)贷限(xian)(xian)购等(deng)政(zheng)策来(lai)看,实(shi)际上(shang)(shang)都是(shi)控制(zhi)需求(qiu),防止(zhi)房(fang)(fang)地产市(shi)场(chang)价(jia)格上(shang)(shang)涨(zhang)速度过快导致未来(lai)泡沫(mo)风险更大。“所以我认为,不是(shi)挤(ji)(ji)泡沫(mo)的(de)问(wen)题,而(er)是(shi)防止(zhi)泡沫(mo)进一(yi)步膨胀的(de)问(wen)题。”王微(wei)(wei)指出。  北京(jing)大学(xue)校务委员会副主任、汇丰商学(xue)院院长海闻的(de)观点更为直接(jie)。“(中国楼市(shi))当然有泡沫(mo),而(er)且(qie)早就应(ying)该挤(ji)(ji)了。”他向中新(xin)经(jing)(jing)(jing)纬客户端(duan)(微(wei)(wei)信(xin)公众号:jwview)说,“但是(shi)现在挤(ji)(ji)也不是(shi)时候,房(fang)(fang)地产税的(de)出台也有一(yi)个时机问(wen)题,现在经(jing)(jing)(jing)济状况不太理想,去挤(ji)(ji)房(fang)(fang)地产市(shi)场(chang)泡沫(mo)也有一(yi)定问(wen)题。”

海闻(wen)进一步指出,中国房地(di)产市场(chang)真正的(de)泡(pao)沫并非房价(jia),而是(shi)(shi)空(kong)置率的(de)问题。从(cong)长远的(de)房价(jia)保(bao)护来看,要解(jie)决空(kong)置率,要把(ba)资源浪费的(de)这些(xie)泡(pao)沫挤(ji)出来是(shi)(shi)最关(guan)键的(de)。“三四线城(cheng)市的(de)空(kong)置率很高。如果真的(de)有(you)(you)人去购(gou)买(用来自住)没有(you)(you)关(guan)系(xi),但是(shi)(shi)有(you)(you)的(de)人买房是(shi)(shi)为(wei)(wei)了炒,这就是(shi)(shi)泡(pao)沫,一定要抑制住这些(xie)炒房行为(wei)(wei)。”海闻(wen)表示(shi)。

方正证券首席(xi)经济(ji)学家任(ren)泽平指(zhi)出,从房价收入比、租(zu)金回(hui)报率(lv)、空置率(lv)、去化(hua)周期等(deng)指(zhi)标来看,当前存(cun)在一定房地(di)产(chan)泡沫(mo),但区(qu)域分(fen)化(hua)较大,一线楼市存(cun)在价格(ge)泡沫(mo),三四线则存(cun)在库存(cun)泡沫(mo)。当前中国房地(di)产(chan)政策应(ying)适应(ying)“总(zong)量放缓结构(gou)分(fen)化(hua)”的新发展(zhan)阶段特征,避(bi)免寄(ji)希望于刺激重(zhong)归高增长的泡沫(mo)风险。

方法论(lun)之辩:房地产(chan)税(shui)方能(neng)标本兼治?

房地产市场泡沫应该怎么挤?受访的多名专家均指出(chu),要坚(jian)持“房子是(shi)用(yong)来(lai)住的,不是(shi)用(yong)来(lai)炒的”定(ding)位。

房(fang)地产(chan)(chan)税(shui)被(bei)一(yi)(yi)(yi)(yi)些专(zhuan)家视作(zuo)治(zhi)本(ben)之举。在海(hai)闻(wen)看来,房(fang)地产(chan)(chan)税(shui)的(de)(de)出台才能(neng)真正标(biao)本(ben)兼治(zhi)。“美国(guo)的(de)(de)房(fang)地产(chan)(chan)税(shui)是比较重的(de)(de),举一(yi)(yi)(yi)(yi)个最简单的(de)(de)例子,没有人(ren)敢在夏威(wei)夷买一(yi)(yi)(yi)(yi)个房(fang)子放在那,只为一(yi)(yi)(yi)(yi)年去度假一(yi)(yi)(yi)(yi)次。但是现在在海(hai)南,很多人(ren)买了一(yi)(yi)(yi)(yi)套房(fang),一(yi)(yi)(yi)(yi)年就去度假一(yi)(yi)(yi)(yi)次,而(er)且这还不是炒房(fang)。”

至于(yu)那(nei)些(xie)真正(zheng)在炒(chao)房(fang)的人(ren),海闻(wen)认为对这(zhei)些(xie)人(ren)征收房(fang)地产税(shui)(shui)更为必(bi)要。“那(nei)些(xie)手(shou)里有(you)200套(tao)房(fang)子的人(ren),一(yi)年征收1万(wan)元房(fang)地产税(shui)(shui),一(yi)年要交200万(wan)税(shui)(shui),他怎么敢hold(持(chi)有(you))住(zhu)200套(tao)房(fang)?”海闻(wen)说(shuo)。

与海闻持(chi)相(xiang)似观(guan)点的(de)是(shi)全(quan)国(guo)人(ren)大财经委(wei)副主任尹中卿(qing)。他(ta)近期撰(zhuan)文指出,房(fang)地(di)(di)产税(shui)并不(bu)是(shi)为(wei)了“打(da)压(ya)房(fang)价”,而是(shi)要对人(ren)们的(de)房(fang)地(di)(di)产投(tou)资(zi)行为(wei)起(qi)到调节(jie)和引导(dao)作用(yong)。具体来(lai)说,出台房(fang)地(di)(di)产税(shui),就是(shi)要提高(gao)房(fang)屋占(zhan)有(you)、使用(yong)和交易的(de)成(cheng)本,让它远(yuan)远(yuan)大于(yu)物业费和银行贷款利息(xi),把房(fang)地(di)(di)产的(de)泡沫挤压(ya)出来(lai),把房(fang)屋所有(you)者的(de)第(di)二套(tao)(tao)房(fang)、第(di)三套(tao)(tao)房(fang)甚至几十套(tao)(tao)房(fang)都“挤”出来(lai)、“逼”出来(lai),这样就可以(yi)在(zai)不(bu)增加土地(di)(di)或者建筑(zhu)的(de)情况下,增加房(fang)屋供给。

王(wang)微在中国发展高层论坛上表示(shi),房(fang)(fang)(fang)地产税仍(reng)在认(ren)真研究,因为涉及到立(li)法问题,所以在研究的(de)(de)(de)基础(chu)上,通过(guo)人大讨(tao)论来最终颁布实(shi)行,是(shi)需(xu)要(yao)(yao)(yao)一段时间和(he)程序的(de)(de)(de)。她同时也(ye)指(zhi)出,对于住房(fang)(fang)(fang)基础(chu)性制度和(he)长(zhang)效机制的(de)(de)(de)建设,要(yao)(yao)(yao)考虑多个关(guan)(guan)键问题。“一是(shi)要(yao)(yao)(yao)进一步厘清政(zheng)府和(he)市场的(de)(de)(de)关(guan)(guan)系,包括中央政(zheng)府和(he)地方政(zheng)府的(de)(de)(de)关(guan)(guan)系等;二(er)是(shi)构造(zao)多层次(ci)住房(fang)(fang)(fang)市场体系,除了新房(fang)(fang)(fang),还有(you)二(er)手房(fang)(fang)(fang)和(he)租赁市场;三是(shi)财税和(he)金融政(zheng)策(ce)保持中性合适的(de)(de)(de)调解;四是(shi)优(you)化配置土地资源;五是(shi)探索(suo)中国特色、可(ke)支(zhi)付的(de)(de)(de)、满(man)足(zu)低收(shou)入住房(fang)(fang)(fang)要(yao)(yao)(yao)求的(de)(de)(de)住房(fang)(fang)(fang)保障体系。”

王微强调,下一阶(jie)段房地(di)产供给侧改(gai)革的(de)关键点,是协调区域(yu)政府和市(shi)(shi)场,打(da)开房地(di)产市(shi)(shi)场的(de)发展空间,特别是围(wei)绕(rao)周边中小(xiao)城(cheng)市(shi)(shi),加快(kuai)交通和公共服务等(deng)一系列配套,来进(jin)一步提高中小(xiao)城(cheng)市(shi)(shi)吸引人口和房地(di)产发展的(de)能力。

绿地集团董事长张玉良则认(ren)为,房(fang)地产供给侧改革关键是(shi)要建立产销机(ji)制。需(xu)求一般有三个(ge)部(bu)分:一是(shi)刚(gang)性(xing)需(xu)求,二(er)是(shi)投(tou)资,三是(shi)投(tou)机(ji)。对(dui)刚(gang)需(xu)基本需(xu)求要保证,对(dui)投(tou)资要合理引导,同时抑(yi)制炒(chao)房(fang)投(tou)机(ji)行为。

瑞安集团主席罗康瑞表示,房价上升的主要原因是当地没有办法供应足够的土地,尤其是在一二线城市,市场的刚需以及改善型需求非常庞大。“我觉得很好的一条是,中央政府给了地方政府的权,让地方政府自己去控制,承担责任。”罗康瑞说。

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