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中国房地产市场到了挤“泡沫”的时候吗?

发布时间:2017/3/17 11:56:36阅读次数: 次

楼市下半场,开拓蓝海成为(wei)房企抢占制高点的不二选择(ze)。在城镇化浪潮和国(guo)家(jia)政(zheng)策支持(chi)下,PPP时代(dai)已经(jing)到(dao)来。近日,财政(zheng)部(bu)部(bu)长肖(xiao)捷给(ji)出(chu)的数据显示,到(dao)2016年(nian)底,中国(guo)PPP综合信息平台入库项目11260个,总投资13.5万亿元。与年(nian)初相比,无(wu)论是数量还是投资规模都(dou)增长了4倍多。

不但万科、绿地(di)、华夏幸(xing)福等大型房(fang)(fang)企,正在积(ji)极推进(jin)PPP模式领(ling)域(yu)的(de)探(tan)索和创新(xin)。近(jin)日,中南建(jian)设等中小(xiao)房(fang)(fang)企也纷纷发布(bu)了PPP计(ji)划。未来(lai),或(huo)许有更(geng)多房(fang)(fang)企借助PPP项目成为新(xin)的(de)千亿巨头(tou)。

房企借PPP弯道(dao)超(chao)车(che)

PPP项目(mu),即政(zheng)府(fu)与私(si)人组织合(he)作建(jian)设(she)的城(cheng)市基(ji)础设(she)施项目(mu),包括市政(zheng)工(gong)程、交通(tong)运输、城(cheng)镇(zhen)综合(he)开发(fa)等。在国家推进PPP项目(mu)的大背景(jing)下(xia),不少(shao)城(cheng)市展开积(ji)极试点。近日(ri),广州市政(zheng)府(fu)就发(fa)布了首批28个PPP试点项目(mu),涉(she)及投资额超2100亿元。

克(ke)而(er)瑞一份报告显示,在未(wei)来五年(nian),我国每年(nian)应该有逾(yu)十(shi)万亿(yi)的基础设施建设需求,其中10%到(dao)15%会(hui)采取PPP模式。以此(ci)计算,未(wei)来十(shi)年(nian)PPP市(shi)场将超过十(shi)万亿(yi)元。

目前(qian)房(fang)企(qi)介(jie)入最(zui)多的PPP模(mo)式(shi)中,有华(hua)夏幸福、碧桂园为(wei)代表(biao)的产业园、小镇模(mo)式(shi),还有以(yi)绿地、万科为(wei)首的轨道物业模(mo)式(shi),以(yi)及在(zai)旧城改造、棚(peng)户改造、养老医疗等(deng)领域参与(yu)PPP项(xiang)目,部(bu)分房(fang)企(qi)更是多种模(mo)式(shi)推进,未来这部(bu)分房(fang)企(qi)很可(ke)能借助PPP项(xiang)目进行弯道超车。

除体量(liang)庞大的基础(chu)设施(shi)建(jian)设类PPP项目外,医疗养(yang)老项目也受到一部分房企的喜爱。近日,中(zhong)南建(jian)设在济宁(ning)市(shi)开启首个养(yang)老PPP项目。去年11月,万科成为深圳(zhen)首家公办养(yang)老机构PPP试点项目的运营(ying)合作方。

“不管(guan)是(shi)哪种模式,主要还是(shi)看企业自己优势与项目的匹配度。比如有一级土地开(kai)发(fa)经验的企业,做旧改会更(geng)占(zhan)优势。在商业运营和产业导入方面有经验的企业,更(geng)擅长做小镇开(kai)发(fa)等(deng)等(deng)。”克而瑞分(fen)析师(shi)沈晓玲告诉记(ji)者。

PPP项目已经成为(wei)(wei)部分房企(qi)(qi)的重要盈利点(dian)。克而(er)瑞报告显(xian)示,中(zhong)铁(tie)建(jian)全(quan)年PPP项目为(wei)(wei)企(qi)(qi)业贡(gong)献了(le)近2000亿(yi)元合同(tong)销(xiao)售(shou)。因(yin)为(wei)(wei)对PPP项目有信心(xin),绿地也表示,将打造与中(zhong)国(guo)建(jian)筑、中(zhong)国(guo)铁(tie)建(jian)等央企(qi)(qi)齐(qi)名的“中(zhong)绿建(jian)”,到2020年实现4000亿(yi)元的年销(xiao)售(shou)目标。

造城(cheng)造镇(zhen)攻(gong)略(lve)

在(zai)房(fang)企参(can)与的(de)诸多PPP模式(shi)(shi)中,产业园与小镇项目,成为(wei)眼下房(fang)企最热衷(zhong)的(de)模式(shi)(shi)。

据沈晓玲(ling)介(jie)绍,国内PPP项目(mu)(mu),主(zhu)要采取“政府主(zhu)导,市场运作”的模式,房企可通过业(ye)务外包、特(te)许(xu)经营和完全(quan)私有化参与PPP。如华夏幸福的产业(ye)园区PPP项目(mu)(mu)模式值得借鉴。

在园(yuan)区建设期,一级(ji)土地(di)开发的土地(di)整理、基(ji)础(chu)设施建设、产(chan)业招(zhao)商服务等均由华(hua)(hua)夏(xia)幸(xing)(xing)福先行垫付,政府在这个时期不(bu)出资,但会高度支持园(yuan)区建设。等到园(yuan)区售地(di)、产(chan)生税(shui)收后,政府通过多(duo)种方(fang)式将资金返(fan)还(hai)给(ji)华(hua)(hua)夏(xia)幸(xing)(xing)福。

依靠与政府良好的合作关系,华夏(xia)幸福不断在(zai)园区(qu)内乃至城市周(zhou)边获取大(da)量土(tu)地(di)。此外,通过(guo)住(zhu)宅销(xiao)售,以及当地(di)政府的多项支持(chi),扩(kuo)张(zhang)的速度惊人。华夏(xia)幸福在(zai)京(jing)津冀、长(zhang)江经济(ji)带、珠三角的多点布局,实现业绩爆发。

华夏(xia)幸福公(gong)布的(de)数据显示,2016年,华夏(xia)幸福共(gong)实(shi)现(xian)销售额1203.25亿(yi)元,其中(zhong)产业(ye)(ye)新城开发建(jian)设核心及配套业(ye)(ye)务销售额901.24亿(yi)元,比去(qu)年同期上涨(zhang)51.95%。

产(chan)业园(yuan)区之外,小(xiao)镇开(kai)(kai)发也是PPP的热(re)点。由于国家(jia)计划到2020年培育1000个特色小(xiao)镇,碧桂园(yuan)、绿城等多家(jia)房企也开(kai)(kai)始主攻特色小(xiao)镇。目前特色小(xiao)镇项目的政(zheng)企合(he)作PPP模式类(lei)型主要分为(wei)外包类(lei)、特许经营(ying)类(lei)及(ji)私有化类(lei)。

近日,美(mei)好置业(ye)、南(nan)山控(kong)股、云南(nan)旅游(you)等中小型上市公司也(ye)披露了涉足小镇建设的(de)计划,其(qi)中一部分选择与大央企(qi)合(he)作(zuo)(zuo)。云南(nan)旅游(you)与华(hua)侨城合(he)作(zuo)(zuo),美(mei)好置业(ye)则引进华(hua)润置地(di)等知名企(qi)业(ye)。

“特色小(xiao)镇(zhen)(zhen)如(ru)果(guo)走向了传统(tong)的房(fang)地(di)产模式,变成在乡(xiang)里卖房(fang)子,这是悲哀,也值得(de)警惕。”国家发改(gai)委城(cheng)市和小(xiao)城(cheng)镇(zhen)(zhen)改(gai)革发展中心(xin)研(yan)究(jiu)员(yuan)冯奎(kui)表(biao)示,用(yong)(yong)PPP模式来开发小(xiao)镇(zhen)(zhen),需(xu)要(yao)综(zong)合运用(yong)(yong)各类投融资模式。如(ru)果(guo)目标正确,方法正确,小(xiao)企业照样可以玩转较大的PPP项目。如(ru)果(guo)低(di)水平地(di)盲目介入,将会破坏特色小(xiao)镇(zhen)(zhen)。

轨道物业契机(ji)

除了造(zao)城造(zao)镇,“地铁+物(wu)业”也(ye)是房(fang)企(qi)参(can)与PPP的另一方式(shi)。万科高(gao)级副总裁谭华杰(jie)此前(qian)甚至高(gao)度评价称,沿轨道交通拓展的城市新(xin)区,是未来整个(ge)房(fang)地产行(xing)业的主战场,“是一个(ge)划(hua)时(shi)代的机遇,可以(yi)和1998年的房(fang)改(gai)相(xiang)比”。

深圳地铁(tie)集(ji)团(tuan)与(yu)万(wan)科(ke)的(de)(de)组合(he),有望成(cheng)为PPP模式的(de)(de)建(jian)设标杆。此前,万(wan)科(ke)参与(yu)过深铁(tie)红树湾物业(ye)开发项(xiang)目,万(wan)科(ke)获得49%的(de)(de)权益分成(cheng),但不获得项(xiang)目用地权利。万(wan)科(ke)还与(yu)重庆交(jiao)投、中轨(gui)集(ji)团(tuan)、东(dong)莞轨(gui)道签订了合(he)作备忘录(lu),探索(suo)轨(gui)道物业(ye)建(jian)设。

冯奎坦(tan)言(yan),房企从(cong)事轨道(dao)物业开发的(de)主(zhu)要问(wen)题(ti)是,轨道(dao)物业极其复杂,涉及路网规(gui)划、土(tu)地使用等等问(wen)题(ti),一般房企在技术上较难突(tu)破(po)。不过,也有一部分建筑施工(gong)能(neng)力较强的(de)房企有望(wang)突(tu)破(po)。

3月(yue)初,中国(guo)铁建联(lian)合体中标60亿元的广州北站(zhan)PPP项目(mu)。而在刚(gang)刚(gang)过去(qu)的2月(yue)份,中铁建和(he)(he)呼和(he)(he)浩(hao)特(te)市达成轨道交通2号线一期工程的合作,投(tou)资额193亿元。

收编了(le)多家建筑工程类企(qi)业的绿地(di)(di)(di)(di),去年(nian)更是成(cheng)功中(zhong)标包括(kuo)南京地(di)(di)(di)(di)铁5号线(xian)、宁波杭州湾新区等(deng)8个PPP项目,覆盖5省9市,涉及(ji)地(di)(di)(di)(di)铁、高速、城市公园(yuan)、片区开发(fa)等(deng)多个领域。在轨道交通建设中(zhong),绿地(di)(di)(di)(di)与(yu)地(di)(di)(di)(di)铁集团组成(cheng)项目公司进行一级开发(fa),绿地(di)(di)(di)(di)则获(huo)得土地(di)(di)(di)(di)权益进行二级开发(fa)。

其(qi)中(zhong),南(nan)京(jing)地(di)(di)铁5号线采取的是(shi)“项(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)投(tou)融(rong)资(zi)建(jian)设+施工(gong)(gong)总承包+运营(ying)”的PPP模式合作建(jian)设,这也是(shi)绿(lv)(lv)地(di)(di)目(mu)(mu)(mu)前为(wei)止首个落地(di)(di)的轨道PPP项(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)。该PPP项(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)公司,就是(shi)由绿(lv)(lv)地(di)(di)和上(shang)海隧(sui)道工(gong)(gong)程有限(xian)公司联合体组成(cheng),共同操(cao)作项(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)投(tou)融(rong)资(zi)、建(jian)设、运营(ying)管(guan)理等。

PPP探索资产证券化

房企以PPP模式参(can)与园区(qu)、小镇开发,还有望在项(xiang)目实现(xian)招商(shang)后获得投资额分成。不过,要(yao)撬动庞大的PPP项(xiang)目,还需要(yao)更多的资金来源参(can)与。

目前有(you)不少金融机构参与设立专(zhuan)项基金,如平安银行(xing)、中(zhong)(zhong)信(xin)银行(xing)、招(zhao)商银行(xing)。此(ci)前,建行(xing)总(zong)行(xing)、绿地集团牵头发起(qi)成立了国(guo)内(nei)首(shou)支千亿规模的“中(zhong)(zhong)国(guo)城市(shi)轨道交通PPP产业基金”。此(ci)外(wai),在中(zhong)(zhong)信(xin)汕头滨海新城项目,除政府主导开发权之外(wai),中(zhong)(zhong)信(xin)也(ye)设立了运营基金。

PPP项目资(zi)产证(zheng)券(quan)化正在加速。3月10日,华(hua)夏(xia)幸福公告(gao)称(cheng),取得上(shang)海证(zheng)券(quan)交易所无(wu)异议函,成为首批获准发行的四单(dan)PPP资(zi)产支持证(zheng)券(quan)之一,也是唯一一单(dan)园区PPP项目资(zi)产证(zheng)券(quan)化产品。该项目产品发行规模7.06亿元,总期限(xian)为6年(nian)。

广发证(zheng)(zheng)券(quan)一名分(fen)析师表(biao)示,PPP资(zi)(zi)产(chan)支(zhi)持证(zheng)(zheng)券(quan)化项目在(zai)国家层面(mian)的推(tui)进,为华夏幸福后续(xu)发展打开了一条新(xin)的融资(zi)(zi)渠道。而此(ci)单PPP资(zi)(zi)产(chan)证(zheng)(zheng)券(quan)化或(huo)许只是开始,未来其将(jiang)在(zai)其他园区内高效复(fu)制这种(zhong)模式。

“PPP项目的资产证券化案例还很少。”冯奎表示,到2017年底,预计有更多的PPP资产证券化项目获得受理。真正的大发展,需要看中国PPP项目总体的数量增长、质量提升情况,可能会在三年后。不过,业内人士也提醒,PPP在中国还处于探索阶段,项目的规范实施和风险防范尚不健全。

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